从一线一圈到“千里互连” 轨道上的中国。城市是。。如何建成的?——中国菏泽网
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从一线一圈到“千里互连” 轨道上的中国。城市是。。如何建成的?

2019-09-30 08:52:14 。来源:
 

9月25日上午,习近平总书记。出现在新机场线草桥站的一处扶梯上,欲乘地铁前往北京大兴国际机场出席投运仪式。第二天,大兴机场线正式投入运营。这是一条。。连接北京大兴国际机场和。中心城的轨道交通专线,轨上列车“白鲸号”最高时速可达160公里,从草桥到新机场仅需19分钟。

这条用时19分钟长度41公里的专线,日后会有成千上万的。旅客搭乘,奔向全。世界。回望 50多年前的春天,依稀可见一位老人在报送的文件上写下“。精心设计、。精心施工”,这是毛泽东主席对修建北京地下铁道的。重要。批示,这份地铁线路方案也是。全国首条地铁线北京地铁1号线的雏形。

从这条时光隧道中。一路走来,一条直线的备战地铁逐渐编织成了一张里程700多公里的轨道交通网,古老的四九城从“一线一圈”的内城到六大城区“千里互连”。。华夏之地,从。。改革开放之前只拥有一城一线,到。如今已开通36城5761公里185条线路,里程。增加249倍之多,稳居。世界第一。

今天,。翻开中国。城市交通。地图,地铁穿梭于。城市地下,高铁。。连接于。城市地上,。普通上班族的就业半径从只能。方圆几公里一跃至跨城百里不是梦。70年。城市。发展之路,地铁扩展之终点,新城崛起之地,TOD所到之处,未来。城市都市圈联动价值链之所在,渐成空间、。人口和。。。产业“万线互连互通”之势。

轨道之上的中国。城市

156年前,。世界上第一条地铁。诞生于伦敦。92年前,亚洲第一条地铁在东京建成通车。54年前,中国第一条地铁在北京投入运营。近20年来,。。。伴随现代新交通方式的兴起,传统的。城市。发展。。格局被打破,“建轨道即建。城市”已成。世界共识,TOD已成。城市。发展模式之产物。

“广义TOD(Transit-Oriented-Development)意指’以公共交通为导向的。城市。发展模式’,。一般是以地铁、高铁等公共交通枢纽为。中心,在500米-800米半径。。范围内。进行高强度、复合业态的物业开发,将。工作、。居住、。消费等多种让人更便利的。功能集于一身。”有中国TOD先生之称的京投。发展总裁高一轩在接受《证券日报》记者采访时。。表示,这个。概念。发源于美国,但却在亚洲被发扬光大,这源于。核心。城市“人地矛盾”更集中,因此以TOD为导向的。城市。发展模式是东京、纽约、香港等。世界级。大都市主流的。城市开发模式。

换言之,当。城市。发展到一定阶段,轨道交通已是。不可或缺。

“。如果把一个。城市比作一。个人,TOD带来的站点、。城市和轨道周边物业的开发,。如同在血脉网路的。。连接下,将骨头、肌肉、脂肪等。城市。功能有机组合,而不是整个身体都铺满脂肪。”。。戴德梁行大中华区。。。产业plus主管及北中国区。策略。发展。顾问部主管郭晓勇在接受《证券日报》记者采访时。。表示,。如此一来,在有限的。城市空间内,拓展出地下和地上无缝接驳的“轨道生态价值系统”,可以治愈“摊大饼”带来的诸多。城市病,让。城市实现精明。。增长。

而能给。城市带来。。。产业和新增。人口汇聚而成的新城区的铁轨系统,从无到有,。规划阶段讨论最多的即是。普通站点、换成站和车辆段置在。何处,。商场、。酒店、。城市绿地、餐厅、住宅等多种组合业态。。如何开发,。才能实现“产城轨”融合。发展的。城市愿景。

“。普通站点和接病5站点周边的物业开发。一般都是在平地上完成,难点在于车辆段地铁上盖物业的开发。地铁车辆段相当于地铁的车库,需要预留结构,尤其。一般都是地铁通车后,才在上面施工,这就要求精准的。技术来保证施工的。。安全。”高一轩向本报记者。。表示,京投。发展是。国内率先。尝试“在轨道交通车辆基地上盖。房子”的公司,在确立轨交车辆基地一体化开发的。方向后,京投。发展即拿下了位于北京丰台区地铁9号线郭公庄车辆段地块。

彼时,开发车辆段上盖物业在中国尚属行业先例,没有。标准和。技术可参照,但在美国已经。发展得相对成熟,而高一轩在美留学。期间所学专摇5正是。城市与区域。发展。规划,早已与TOD轨道+物业。城市开发模式结缘,为了。全国第一个轨交车辆段基地一体化开发项目,在高一轩的操刀下,京投自主研发了减振降噪的。技术专利。

“重点突破‘减振和降噪’,。。隔绝地铁的振动和噪音,。才能住得舒心。”高一轩。。表示,“在地铁上施工最大的挑战是‘下面开发预留的结构条件’,甚至一块石头的摆放都至关。重要,。因为施工时下面是空的,是靠柱体来转换和。支撑,施工时要精准地落在柱头上的位置,这要。经过。。。。非常严密。。精确的。计算。。经过几年的。发展,不仅在单一车辆段,甚至合并车辆段的。复杂物业开发,京投也已经成为专家。”

“在轨道交通。技术层面,中国已经具备。世界领先水平,中国的。城市建设运营需要与轨交系统。发展更为。。紧密融合。”郭晓勇。。表示,“TOD可以说是中国未来。城市的流动价值珠链,不仅能提升。城市流动效率,。引导。城市土地综合开发,更能衍生新的。城市价值节点和。生活方式。”。毕竟,。全国地铁年累计运送。乘客已高达211亿人次。

回望中国近20年的。城市。发展,TOD模式已迅速生根发芽,全中国35座。核心。城市已坐落在地铁轨道之上,时速350公里。。。复兴号也已网连中国境内之城。有统计数据显示,未来中国地铁开通。城市将。达到58个,。规划建设铁路长度达7300多公里,将带来4万亿元的TOD。城市。发展蓝海市场。

住J本助力TOD。全国扩容

TOD模式于。城市。发展之便利,。世界可见,但却不是任何国家都有。力量将其。发展壮大。

“北京和上海的地铁里程均。。。超过700公里,加上拆迁等。各种综合成本,每一公里造价可能在5亿元以上。”北京大学金融学教授徐远向记者如是。。表示。无。独有偶,业内有一种。观点,建一条地铁线,靠收票价30年没法回本,何谈盈利,。世界上并不是没有修到一半修不下去的地铁,但中国却做到了。世界第一。

“TOD项目通常面临初始建设财政压力,缺乏可。持续。发展的资金链,在运营期效益不确定性等问题,。所以TOD项目。首要解决的就是投融资问题。”郭晓勇向本报记者直言,相对于新加坡、中国香港等TOD成熟。。地区,中国大陆由于在站点周边土地价值、。规划指标、运营机制等方面存在差距,不能。简单的复制“轨道+物业”的模式,更应该。采取适合中国大陆特点的创新TOD投融资模式。

。比如,。。戴德梁行与众多国有基础设施投资建设。集团开展。合作的EPC+PPP的战投模式,与。。。产业基金。合作开展的“产城轨融合”的产投模式,与金融机构。合作开展的TOD资产证券化的退出模式,以及。充分挖掘地下+地上空间的商业价值的立体开发模式,都给TOD项目带来了多样化的投融资选择。

“在TOD投融资模式创新上,北京地铁4号线的修建运营具有里程碑意义。”高一轩。。表示,北京地铁4号线。采用PPP模式修建运营,而在此之前,中国的地铁都是各地政府出资建设运营的,需要政府财政资金支持。

2004年,北京地铁4号线正式开工建设,长度28公里途径24站,总投资高达154亿元,其投资主体是港铁、首创与北京市政府、北京轨道交通建设公司。共同出资,2009年通车之后,交由港铁运营。

这是一次。成功的。尝试,自此之后,社会。资本。开始。。参与TOD开发运营。时至今日,在京津冀、长三角、珠三角区域内,京投。发展、万科、绿城、绿地、龙湖、港铁和复星等企业均有。。参与以TOD为导向的。城市。发。展开发运营。

“开发商。。参与进来,首先解决了一。部分资金问题,另外其对于土地价值的高效。。利用能力,能够很大。程度上。发挥出TOD上盖物业的最大价值。”在郭晓勇看来,开发商具有。。。丰富的商业、。。。产业资源,能较好的整合资源匹配TOD项目所需要的。。混合开发和综合。。利用。

正如高一轩所示,一个车辆段物业一体化开发项目基本是50万平方米起步,仅仅涉及的。居住业态就在1.5万人到3万人之间,物业货值。一般在100亿元以上,。何况。还有商业、办公楼等涉及。。。产业运营的业态,。实际上已经相当于一个小城,基本可以实现职住平衡的TOD智慧之城。但在地铁上造城,门槛并不低,需要的是TOD专家和开发商双重身份,。才能让一个。。封闭的。仿佛。城市伤疤般存在的车辆段一体化开发,。变成一个。城市的地标,甚至成为交通无缝接驳、。建筑及带来的。城市。生活完全融入。城市的无界之城。

更。重要的是,关于地铁周边物业给。城市带来的经济赋能,确实。不可估量。“站点对周边价值提升的。有效。。范围是1000米以内,其中200米。。范围内是最大增值区域。”郭晓勇向本报记者。。表示,尤其对。人口、。。。产业和物业影响很大。

郭晓勇进一步称,从。人口增幅来看,以新加坡为例,TOD新市镇能带来42.3%的。人口增幅;从。。。产业方面看,以香港为例,20。世界70。年代港岛东以轻工业为主,20世纪80。年代至90。年代,地铁。太古站开通,。。。产业逐渐从二产向三产过渡,2000年至今,该区域已经成为大量国际。顾问公司、银行和金融保险企业的。聚集地;从物业价值提升方面来看,以深圳地铁为例,住宅价值提升17%-31%,商业提升15%-27%,办公物业提升10%-20%。从。一般。经验来看,通常100米以内的商业增值能够。。。超过200%。

经济赋能之外,对未来地铁的展望或将超出想象。高一轩告诉记者,。比如,当轨交系统信号。技术上一个台阶,或许地铁就可以实现地下网络的一站抵达,。如同地上。私家车一样可实现路网拐弯,上车之后无需换乘,到目的地才下车,甚至可在车厢内唱K。

重塑多核级都市圈

“一条线的战略”纵横。交错,或许是一个。城市的肌理,但一个。城市的轨交。主动脉与下一个。城市的。。连接,进而形成新的“纵横。交错”,则是整。个中国的脉络。。版图。这意味着,与轨道交通。发展并行的背后,是都市圈。城市结构的演变。

在郭晓勇看来,轨交建设初期,都市圈内。核心。城市与非。核心。城市。初步。。连接,形成更大。。范围的。城市间圈层结构;轨交扩张期,都市圈。核心。城市。人口。开始向外疏解,。人口外溢,。城市空间进一步扩展;轨交成熟期,。产生多个TOD新城镇,。承担副。中心作用,都市圈整体。布局呈多一核多心圈层化型网状结构,实现都市圈内各。城市间的互联互通。

简言之,随着轨道交通的普及,都市圈。中心区域。功能逐渐朝外。。分散,促进边缘。。地区新城镇形成,使得都市圈整体。布局由“单核”向“一核多心”转变,而这些副都市站点通常为。城市轨道交通。核心或枢纽站点,利于整个都市圈的扩张,同时每。个。中心。承担。不同能级的。城市。功能。并且相互协同。发展,进而形。成。全国尺度的联系网络。

。比如京津冀都市圈中的北京到天津的城际列车,仅需29分钟即可跨城。在长三角,这样的互联互通网络更为。密集。在大湾区,深圳与香港更是实现多处地铁通关,。很多在香港。工作。生活的人。居住地反而离深圳更近。

“在未来的TOD。发展都市圈。。格局中,地铁将。。连接。城市内各个区域、。。连接。城市。中心与副。中心;高铁将。。连接。核心。城市与非。核心。城市,形成都市群,。进行人、产、物业的互联互通,未来将。引导。出现如旧金山大湾区、东京都市圈这样的。世界级都市圈;而旅游轨道将串联。城市与农村。。地区、。发达与欠。发达区域。”郭晓勇。。表示,城轨建设顺应城镇化。发展需求,未来各都市圈城轨。发展水平也反映了都市圈。城市。发展能级的水平。

TOD之于中国,无论是从无到有,。。。还是从有到优,无论是一城之内的地铁网络,。。。还是大江南北的高铁互联,都是人、产、城、轨的互联互通,用最少的时间。创造最。。美好的。城市。生活之外,更是始终朝着轨道上的“都市圈”迈进,。城市。发展不止,TOD生生不息。

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